Налоговая реформа 2026: как новые правила могут изменить рынок недвижимости
Эпоха дорогих денег затянется, считают эксперты IRN.RU
Очередная налоговая реформа обсуждается в России. Внесенный на рассмотрение Госдумы законопроект предлагает изменения, которые прямым и косвенным образом окажут системное влияние на рынок недвижимости.
Речь идет о законопроекте №1026190-8, который был внесен в Госдуму 29 сентября 2025 года. Основных обсуждаемых новаций две: повышение стандартной ставки НДС с 20% до 22% и резкое снижение лимита для применения упрощенной системы налогообложения (УСН) — с 60 млн до 10 млн рублей годового дохода. Начнем по порядку.
Повышение НДС до 22% в краткосрочной перспективе — это прямой сигнал к росту инфляции. Опыт 2019 года, когда ставку по налогу подняли с 18% до 20%, показал, что такое решение добавляет к инфляции примерно 1%.
Как подчеркивал регулятор в докладе «Об оценке влияния повышения основной ставки НДС на инфляцию» в середине 2018 г., в преддверии роста НДС, «повышение с 1 января 2019 г. основной ставки НДС с 18 до 20% окажет существенное влияние на формирование инфляции в 2019 году. Банк России учитывает это при разработке среднесрочного макроэкономического прогноза и принятии решений по ключевой ставке».
В конце 2019-го вклад повышения базовой ставки НДС в годовую инфляцию в ЦБ оценили в 0,55–0,7 п.п. с июля 2018 г. по апрель 2019 года.
«Основной эффект переноса пришелся на январь 2019 г., тогда как упреждающего эффекта не обнаружено. Последствием повышения НДС является снижение спроса со стороны потребителей, причем эластичность спроса по цене в 1,7 раза ниже эластичности предложения», - отмечалось в Аналитической записке «Оценка вклада повышения НДС в годовую инфляцию» (декабрь 2019 г.).
Сегодня нет оснований полагать, что будет иначе. И, увидев риски роста инфляции, Центральный банк почти наверняка притормозит цикл снижения ключевой ставки.
Напомним, начиная с июня 2025-го регулятор впервые за долгое время начал постепенно и осторожно снижать ключевую ставку: в июне – на 1 п.п., до 20% годов, в конце июля – на 2 п.п., до 18% годовых, в сентябре – еще на 1 п.п., до 17% годовых. И несмотря на то, что многие эксперты рынка недвижимости разразились восторженными комментариями и пресс-релизами, в IRN.RU, проанализировав основные финансовые показатели, отмечали, что ипотека останется дорогой по крайней мере еще год. А теперь возможное повышение ставки НДС только укрепляет этот тезис.
То есть в краткосрочной перспективе повышение НДС будет косвенно «бить» по доступности жилья, замораживая кредитные ставки на высоких уровнях. Спрос, поддерживаемый и без того дорого ипотекой, будет естественным образом остывать.
Если смотреть в среднесрочной и долгосрочной перспективе, то главный удар для рынка недвижимости на фоне роста НДС будет связан с общим снижением платежеспособного спроса. Логика проста: при неизменном уровне доходов увеличение налоговой нагрузки означает, что у людей и компаний остается меньше свободных денег. А недвижимость — это классическая «крупная покупка», на которую копят и откладывают. Когда денег в кармане становится меньше, первым делом откладываются именно такие, самые затратные приобретения. Если, конечно, решение квартирного вопроса не является острым и не требует срочного решения.